Bất động sản chỉ là chết giả?

29/01/2013

Người ta cứ hô hào giải cứu BĐS vì tưởng như sắp chết đến nơi nhưng trên thực tế chưa rõ hư thực thế nào.


Tù mù số liệu

Chính phủ vừa ban hành Nghị quyết 02 về giải pháp tháo gỡ khó khăn cho sản xuất kinh doanh, xử lý nợ xấu, hỗ trợ thị trường, trong đó chủ yếu liên quan đến thị trường BĐS – mà như Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam nhận xét “hơn già nửa Nghị quyết là nhắm vào thị trường bất động sản”. Tuy nhiên có vấn đề là với các nguồn thông tin khác nhau cho thấy sự trái ngược nhau về tình hình thị trường BĐS và chưa rõ hư thực thế nào.

Chẳng hạn, theo báo cáo về tình hình thị trường BĐS được ông Nguyễn Mạnh Hà - Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường BĐS (Bộ Xây dựng) trình bày tại buổi tọa đàm hôm 17.1.2013 do Ủy ban Kinh tế của Quốc hội tổ chức, hiện cả nước đang tồn kho trên 42.000 căn nhà ở, hơn 92.000m2 sàn cho thuê, gần 8 triệu m2 đất nền nhà ở. Ước tính, tổng lượng vốn tồn kho khoảng 111.963 tỉ đồng. Trong đó, lớn nhất là TP.HCM với gần 15.000 căn, 300.000m2 đất nền, giá trị tồn kho trên 30 ngàn tỉ đồng; con số này của Hà Nội là hơn 14 ngàn tỉ đồng.

Về tổng dư nợ tín dụng BĐS, dẫn số liệu của Ngân hàng Nhà nước, ông Hà cho hay, tính đến 31.10.2012, tổng dư nợ tín dụng BĐS là hơn 207 ngàn tỉ đồng, tăng 3,6% so với 31.12.2011; nợ xấu khoảng 6,5% tổng dư nợ BĐS. Như vậy, với mức nợ xấu của riêng BĐS là 6,5%, tương đương khoảng 13 ngàn tỉ đồng (theo như lời Ông Cát Quang Dương, Phó vụ trưởng Vụ Tín dụng - Ngân hàng Nhà nước khẳng định là con số đáng tin cậy), trong khi với mức nợ xấu toàn ngành mà Thống đốc Ngân hàng nhà nước nói là 8,6% và theo lời của Chủ tịch Quốc hội Nguyễn Sinh Hùng (nói tại phiên thảo luận về tình hình kinh tế - xã hội của Ủy ban Thường vụ Quốc hội, sáng 16/10/2012) tổng số dư nợ ngân hàng là 2 triệu tỷ đồng, trong đó vào bất động sản khoảng 1 triệu tỷ đồng. Gần đây nhất Bộ Xây dựng cho biết khoảng 80% trong tổng số 42 ngàn doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực xây dựng, BĐS báo cáo có lãi trong năm 2012, trong khi lâu nay cứ kêu là hầu hết đã “chết lâm sàng”.

Vấn đề rút ra ở đây là: (1) Tại sao lại có sự mập mờ trắng đen lẫn lộn như vậy về thực trạng thị trường BĐS? Chỉ với những số liệu đều trích dẫn từ những nguồn có trách nhiệm mà đã trái ngược nhau quá xa; (2) Tại sao nghị quyết được ra khi mà chưa rõ hư thực thế nào? và tại sao “hơn già nửa nghị quyết là nhắm vào thị trường bất động sản” nơi chỉ có 13 ngàn tỉ đồng nợ xấu, còn lại các ngành khác có tổng số nợ xấu cao gấp nhiều lần thì chỉ dành non nửa nghị quyết? Nhiều chuyên gia cho rằng với tình hình BĐS như đã nêu trên thì “không đến mức cháy nhà”, “không đáng lo ngại” và “chưa cần phải cứu”. Phải chăng nghị quyết của Chính phủ đang tập trung tháo gỡ những khó khăn giả vờ của thị trường BĐS?

Có thể lý giải việc sớm ra nghị quyết tháo gỡ khó khăn cho thị trường BĐS theo một trong hai cách sau đây: - Một là, khó khăn của thị trường BĐS là giả vờ, người ta bày ra để “dụ” Nhà nước bơm tiền vào gọi là “hỗ trợ tháo gỡ khó khăn” nhằm mục đích mờ ám là chiếm đoạt, chia chác kiếm lợi riêng; (2) Hai là, khó khăn của thị trường BĐS là có thật và quá trầm trọng, nhưng nếu nói thật thì có thể “mất cả chì lẫn chài” vì khi đó phải xử lý theo cách trầm trọng, cả hệ thống phải vào cuộc, trong đó có cả xử lý hình sự, như vậy sẽ không được “ăn” mà còn mất “mạng”. Do vậy phải nói nhẹ đi theo kiểu “nợ xấu chỉ 13 ngàn tỉ đồng” thôi mà với dụng ý để “dụ” Nhà nước từng bước rơi vào cái thùng không đáy, dẫn đến sa lầy vào thế “ném lao phải theo lao”.
 
Chữa bệnh như vậy chắc chắn không những không khỏi bệnh mà “còn chết hơn”, đặc biệt điều nguy hiểm hơn là sẽ làm lây lan trở thành đại dịch.

Bắt bệnh thị trường

Vì vậy, từ thực trạng trên đây cho thấy để có thể giải quyết triệt để vấn đề thị trường BĐS hiện nay, trước hết cần “sự minh bạch và công khai”. Khi nói vấn đề thị trường BĐS hàm ý rằng bao gồm thực trạng thị trường BĐS, quản lý nhà nước và tình trạng tung hỏa mù, lũng đoạn làm phức tạp hóa tình hình như lâu nay. Trước hết, về thực trạng thị trường BĐS cần làm rõ các mặt số lượng tồn kho, số lượng dở dang (cả hiện vật và giá trị), dự toán, giá thành, giá bán, vốn đầu tư đã bỏ ra, tình hình nợ của toàn bộ và từng loại BĐS; các đối tượng có liên quan đến BĐS, kể cả trong nước và nước ngoài (bao gồm doanh nghiệp, nhà đầu tư, nhà đầu cơ, ngân hàng, cơ quan nhà nước…), v.v. trên phạm vi cả nước cũng như tại địa bàn Hà Nội và Tp. Hồ Chí Minh. Theo tinh thần đó phải yêu cầu cung cấp số liệu như sau.

1) Đề nghị Bộ Xây dựng và NHNN điều tra và cho biết các số liệu nêu ở bảng sau về tình hình BĐS hiện nay và phải chịu trách nhiệm về sự chuẩn xác, tin cậy của các số liệu:

 

TT

Chỉ tiêu

Đơn vị tính

Tổng số

Loại cao cấp

Loại bình dân

I

Tình hình của cả nước

 

 

 

 

1

Chung cư các loại đã hoàn thành nhưng chưa bán được

 

 

 

 

1.1

- Tổng số căn hộ

Căn hộ

 

 

 

 

- Tính theo m2

103m2

 

 

 

1.2

Tổng giá thành xây dựng

Tỉ đ

 

 

 

1.3

Nguồn vốn đầu tư

Tỉ đ

 

 

 

a.

Vốn của chủ đầu tư

 

 

 

b.

Vốn huy động của khách hàng

 

 

 

C

Vốn vay ngân hàng

 

 

 

 

Trong đó: - Nợ gốc

 

 

 

 

- Lãi vay

 

 

 

1.4

Tổng giá trị theo giá bán hiện hành

Tỉ đ

 

 

 

2

Chung cư các loại xây dựng dở dang và đang tiếp tục xây dựng

 

 

 

 

2.1

Tổng số căn hộ theo thiết kế

Căn hộ

 

 

 

 

- Tính theo m2

103m2

 

 

 

2.2

Tổng dự toán chi phí xây dựng

Tỉ đ

 

 

 

2.3

Tổng chi phí đã thực hiện

Tỉ đ

 

 

 

 

Trong đó:

 

 

 

 

A

Vốn của chủ đầu tư

Tỉ đ

 

 

 

B

Vốn huy động của khách hàng

 

 

 

C

Vốn vay ngân hàng

 

 

 

 

Trong đó: - Nợ gốc

 

 

 

 

- Lãi vay

 

 

 

3

Chung cư các loại xây dựng dở dang và đang dừng xây dựng

 

 

 

 

3.1

Tổng số căn hộ theo thiết kế

Căn hộ

 

 

 

 

- Tính theo m2

103m2

 

 

 

3.2

Tổng dự toán chi phí xây dựng

Tỉ đ

 

 

 

3.3

Tổng chi phí đã thực hiện

Tỉ đ

 

 

 

 

Trong đó:

 

 

 

 

A

Vốn của chủ đầu tư

Tỉ đ

 

 

 

B

Vốn huy động của khách hàng

 

 

 

C

Vốn vay ngân hàng

 

 

 

 

Trong đó: - Nợ gốc

 

 

 

 

- Lãi vay

 

 

 

4

Các dự án xây dựng chung cư các loại đã cấp phép xây dựng hoặc cấp QSD đất nhưng đến nay chưa khởi công xây dựng

 

 

 

 

4.1

Tổng số dự án

Dự án

 

 

 

4.2

Tổng số căn hộ theo thiết kế

Căn hộ

 

 

 

 

- Tính theo m2

103m2

 

 

 

4.3

Tổng dự toán chi phí xây dựng

Tỉ đ

 

 

 

4.4

Tổng diện tích đất

Ha

 

 

 

 

Trong đó:

 

 

 

 

A

Tổng diện tích đất của các dự án mới chỉ cấp QSD đất

Ha

 

 

 

5

Các dự án sàn cho thuê

 

 

 

 

5.1

Tổng số dự án

Dự án

 

 

 

5.2

Tổng diện tích sàn cho thuê  theo thiết kế

103m2

 

 

 

5.3

Tổng dự toán chi phí xây dựng

Tỉ đ

 

 

 

 

Trong đó:

 

 

 

 

5.4

Tổng diện tích sàn hoàn thành chưa cho thuê

103m2

 

 

 

 

Tổng chi phí xây dựng

Tỉ đ

 

 

 

5.5

Tổng diện tích sàn xây dựng  dở dang

103m2

 

 

 

 

Tổng chi phí xây dựng dở dang

Tỉ đ

 

 

 

5.6

Tổng diện tích sàn chưa khởi công

103m2

 

 

 

 

Tổng diện tích đất đã cấp QSD

103m2

 

 

 

II

Tình hình ở Tp. HCM (chi tiết như trên) 

 

 

 

 

III

Tình hình ở Hà Nội (chi tiết như trên) 

 

 

 

 

2) Các thông tin nêu trên vừa cho biết thực trạng, vừa để kiểm chứng lẫn nhau về thị trường BĐS. Chỉ khi nào có được chí ít các thông tin nêu trên một cách đầy đủ và chuẩn xác thì mới bàn giải pháp tháo gỡ khó khăn của thị trường BĐS, còn không thì thôi.

Từ các số liệu đã được cung cấp đầy đủ và đảm bảo chuẩn xác, tin cậy nêu trên sẽ đi sâu phân tích lần lượt từng số liệu để làm rõ các vấn đề ẩn chứa sau chúng cũng như minh chứng cho thực trạng của thị trường BĐS bao gồm các bất cập và các nguyên nhân gây ra, trên cơ sở đó đề xuất giải pháp thích hợp để giải quyết.

Trước hết, qua quan sát thực tế hai bên đường ra vào của các thành phố lớn ta phải khẳng định rằng đang có sự tồn kho, thậm chí dư thừa BĐS. Quy mô tồn kho, dư thừa bao nhiêu thì qua số liệu được cung cấp theo yêu cầu nêu ở bảng trên thì chắc là đã rõ. Vấn đề là theo quy luật quan hệ cung cầu của thị trường hàng hóa khi cung vượt cầu thì giá sẽ giảm, kể cả giảm xuống dưới mức giá thành, vì ngay cả khi bán dưới mức giá thành vẫn còn có lợi hơn là cứ để trong kho vừa mất chi phí trông coi, trả lãi vay, hư hỏng, thất thoát…, vừa không thể tiếp tục sản xuất và gây ra nhiều hệ lụy xấu khác.

Vậy tại sao giá BĐS trên thị trường đến nay vẫn không giảm theo đúng nghĩa của quy luật quan hệ cung cầu mà vẫn quá cao so với giá trị thực hoặc so với giá mà người dân thực sự có nhu cầu có thể chấp nhận được. Dứt khoát sẽ có chí ít 3 nguyên nhân sau: (1) Do giá thành thực tế quá cao bởi vì trong đó chứa quá nhiều khoản chi phí bất hợp lý, tiêu cực nên không giảm được; có điều mức chi phí đó cụ thể là bao nhiêu thì chưa rõ; (2) Do có tâm lý trông chờ vào sự giải cứu của Nhà nước vì có sự “mách bảo, tác động” của các quan chức có liên quan (điều này trên thực tế có thể đã xảy ra đối với nghị quyết tháo gỡ khó khăn của Chính phủ nêu trên); (3) Do những người có tiền mua BĐS đầu cơ kiếm lời, vì không phải tiền vay nên họ không lo trả lãi vay mà cứ để đó khi nào được giá thì bán; tất nhiên phần lớn những người này bằng hình thức này hay hình thức khác cũng đều có mối quan hệ mật thiết với một bộ phận quan chức nêu trên.

Bằng việc phân tích: (1) đơn giá xây dựng đã được duyệt, (2) giá thành xây dựng thực tế và (3) giá bán hiện hành của từng loại BĐS đã hoàn thành nêu ở bảng trên và đối chiếu với đơn giá thực đã được kiểm tra, kiểm toán, kiểm soát chặt chẽ sẽ cho thấy rõ mức chi phí vượt trội cần phải xử lý. Theo các doanh nghiệp BĐS, việc Nhà nước mua nhà thương mại làm nhà tái định cư với mức giá lên đến 15-16 triệu đồng/m2 khiến doanh nghiệp rất mừng. Tuy nhiên, hiện doanh nghiệp chào bán với giá thấp hơn đó nữa mà vẫn không bán được. Điều đó chứng tỏ mức giá đó chưa phải là giá thực. Theo lời ông Mai Xuân Hùng, Phó chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế của Quốc hội nói “khi ông đi dự lễ khởi công khu nhà ở xã hội cho cán bộ chiến sĩ Bộ Công an, chủ đầu tư dự án này thừa nhận rằng, dù mức giá đã hạ xuống còn 13,5 triệu đồng/m2, nhưng họ vẫn còn lãi đến 20% và vừa khởi công đã bán được 70% căn hộ”. Như vậy, có thể nói giá thành thực của căn hộ bình dân hiện nay không thể vượt quá 10 triệu đ/m2, chứ không thể có chuyện với giá bán căn hộ khoảng 18-22 triệu đ/m2 là đã thấp hơn giá thành như một số nguồn tin hoặc Hiệp hội BĐS Việt Nam đã nêu. Phần “chi phí vượt trội” đó chắc chắn do các chi phí bất hợp lý, tiêu cực phí gây ra và vì thế dứt khoát bằng mọi cách bắt buộc các cơ quan, quan chức và những người có liên quan phải “trả” lại; không thể có chuyện bắt dân hay bắt Nhà nước gánh chịu. Bất kể một nghị quyết nào về giải pháp tháo gỡ khó khăn hiện nay của thị trường BĐS mà trái với nguyên tắc đó đều là không thể chấp nhận được và vi phạm pháp luật.

Sau khi đã xử lý phần chi phí vượt trội nêu trên theo nguyên tắc đã đề ra, căn cứ vào quy mô tồn kho, dư thừa BĐS, nhất là căn hộ chung cư bình dân và nhu cầu (theo kế hoạch đã duyệt) về nhà tái định cư, nhà ở xã hội (phần do Nhà nước lo hoặc có liên quan đến trách nhiệm của Nhà nước lo) Nhà nước mua lại với số lượng theo kế hoạch và mức giá thông qua đấu thầu để phục vụ cho chương trình tái định cư và nhà ở xã hội. Giá thắng thầu phải là giá thấp nhất và tối đa chỉ bằng hoặc thấp hơn giá thực đã được xác định trên đây (BĐS phải có chất lượng và vị trí đáp ứng yêu cầu). Phần còn lại xử lý theo nguyên tắc thị trường, tức là để bán được nhằm thu hồi vốn và trả nợ, các doanh nghiệp BĐS, nhà đầu tư phải giảm giá xuống đến mức người có nhu cầu có thể chấp nhận được. Cần chú ý rằng, trong quá trình thực hiện phải có sự minh bạch hóa và giám sát chặt chẽ để tránh lặp lại tình trạng như kiểu xây dựng nhà để dành bán cho người thu nhập thấp nhưng thực tế hầu hết lại rơi vào tay người thu nhập cao, những kẻ đầu cơ như đã từng xảy ra. Đồng thời trong quá trình này các quan chức có liên quan đến các sai phạm, các chi phí bất hợp lý, tiêu cực phí trong lĩnh vực BĐS phải bị tạm đình chỉ thực hiện chức trách mà chỉ có nghĩa vụ giải trình, không thể để cho họ tiếp tục có cơ hội lợi dụng tìm cách “bẻ cong” chính sách, giải pháp và quá trình thực thi.

Việc Nhà nước mua lại BĐS như trên là giải pháp có lý, có tình, đôi bên cùng có lợi, vừa hỗ trợ doanh nghiệp tháo gỡ khó khăn, vừa là cái mồi, cú hích để khởi động lại thị trường BĐS, vừa giải quyết được nhu cầu của Nhà nước về nhà tái định cư, nhà ở xã hội với mức vốn đầu tư hợp lý và đảm bảo kịp thời, không gây lãng phí của cải xã hội. Nhà nước không nên bỏ mặc hoặc làm ngơ như nhiều ý kiến đề xuất.

Tiếp theo rà soát lại và phân tích rõ thực trạng, nguyên nhân của tất cả các dự án BĐS dở dang và chưa khởi công xây dựng, trên cơ sở đó xử lý theo nguyên tắc chung là: (1) Dừng và thu hồi giấy phép tất cả các dự án chưa khởi công và xét thấy chưa cần thiết; (2) Dừng tất cả các dự án dở dang xét thấy không cần thiết hoặc không có khả năng tiếp tục xây dựng; (3) Các dự án còn lại thực hiện cơ cấu lại theo nhu cầu của từng địa phương và theo khả năng thực hiện tiếp, nhất là khả năng tài chính của các chủ đầu tư, doanh nghiệp BĐS.

Về nợ và nợ xấu của ngân hàng có liên quan đến BĐS: Việc cung cấp các số liệu về tình hình nợ ngân hàng có liên quan đến BĐS theo yêu cầu nêu trên nhằm các mục đích: (1) Kiểm chứng thực trạng thị trường BĐS cũng như thực trạng nợ và nợ xấu của ngân hàng có liên quan đến BĐS; (2) Phân tích làm rõ mức lãi suất vay có hợp lý hay không (chắc chắn rằng sẽ là rất cao, đó cũng là tội đồ gây khó khăn cho thị trường BĐS); (3) Làm rõ giá BĐS làm cơ sở để cho vay hoặc để làm thế chấp cho vay có hợp lý không (chắc chắn cũng sẽ rất cao và cũng là thủ phạm gây khó khăn về nợ xấu cho ngân hàng); (4) Đối tượng mắc nợ xấu của ngân hàng (chắc chắn rằng đa phần là doanh nghiệp tư nhân, qua đó cho thấy liên minh ma quỷ giữa các đối tượng có liên quan với nhau trong và ngoài ngân hàng).

Vấn đề này sẽ do NHNN xử lý căn cứ vào thực trạng nợ xấu và nguyên nhân gây ra nợ xấu. Việc xử lý cũng phải tuân thủ trước hết theo nguyên tắc “ai gây thất thoát, kẻ ấy phải bồi hoàn” và “ai ăn gian thì phải hoàn trả”, không thể để cho dân, cho Nhà nước chịu. Ngoài các cá nhân có liên quan, bản thân các ngân hàng cho vay cũng phải chịu trách nhiệm về các sai phạm và bù đắp thất thoát do các sai phạm đó gây ra.
Tiếp theo, Quốc hội sớm ra nghị quyết giao Chính phủ trực tiếp chỉ đạo giải quyết khó khăn của thị trường BĐS theo tinh thần và nguyên tắc nêu trên một cách sớm nhất, quyết liệt nhất. Nghị quyết đó là một sắc lệnh có hiệu lực như “thánh chỉ”, phải được thực thi nghiêm túc, dứt khoát không cho phép xé rào, rẽ ngang, rẽ dọc, tạo kẻ hở, luồn lách theo kiểu tuy nhiên, linh động… trong nghị định, nghị quyết của Chính phủ và thông tư, hướng dẫn của các bộ, ngành liên quan.

Thiết nghĩ, với chủ trương minh bạch, thẳng thừng, cương quyết để giải quyết khó khăn của thị trường BĐS như đã nêu trên chắc chắn đó sẽ là một công cụ pháp lý tạo sự đột phá về mặt tinh thần, đập tan mọi hy vọng, mọi ảo tưởng vào sự “giải cứu theo kiểu nồi cơm chung” của Nhà nước, chấm dứt tình trạng co kéo nhì nhằng như lâu nay. Mới chỉ cần Quốc hội ra nghị quyết thì thị trường BĐS cũng đã không những ấm lên mà sẽ chuyển động mạnh theo hướng tích cực. Vì rằng tất cả các nguyên nhân gốc rễ hiện hành không còn bóng tối để nấp, ngóc ngách để tránh, bị dồn đến chân tường và không còn đường lùi. Cụ thể là giá BĐS dứt khoát phải giảm xuống bằng hoặc thấp hơn giá trị thực, chứ không thể trông chờ “phao cứu sinh” do quan chức và những người liên quan cố tình bày ra níu kéo; các quan chức có phận sự dù muốn cũng không còn lối để lách hoặc để tác động làm sai lệch nghị quyết của Chính phủ theo yêu cầu của Quốc hội; tiếp theo những người đầu cơ cũng phải tìm cách thu hồi vốn để đầu tư vào cơ hội khác có lời hơn. Các dự án dang dở sẽ phải sớm đi đến quyết định cuối cùng hoặc là tiếp tục thực hiện nếu còn được phép và đủ năng lực, hoặc là chấm dứt; theo đó cung về BĐS sẽ được lành mạnh hóa. Kết quả là thị trường BĐS chắc chắn sẽ khởi sắc do nhu cầu về BĐS tăng và tình hình tài chính được cải thiện ngay sau khi Chính phủ thực hiện mua lại hàng tồn kho BĐS theo giá thực để phục vụ chương trình tái định cư và nhà ở xã hội.
Cuối cùng là sự quyết tâm đích thực của toàn hệ thống chính trị do Đảng lãnh đạo cương quyết lập lại kỷ cương, phép nước và nói là làm trong mọi lĩnh vực nói chung, trong đó có lĩnh vực BĐS. Nếu không có được điều đó thì mọi chuyện đều chỉ bàn để bàn mà thôi.

PGS.TS. Nguyễn Cảnh Nam– VINACOMIN


Tin khác